El artículo 28 de la Ley Hipotecaria desaparece

Este pasado viernes 3 de septiembre ha puesto fin a su vigencia el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, en la práctica, este artículo ha frustrado infinidad de operaciones.

Con la desaparición del citado artículo existe un motivo menos de preocupación para los futuros compradores. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Lo que dice dicho artículo es que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Es decir, si alguien muere sin hijos su vivienda pasa a sus hermanos u otros herederos indirectos, pero no era realmente de ellos hasta transcurridos 24 meses.

En el hipotético caso de que un hijo ilegítimo apareciera, se hallara un testamento manuscrito o reapareciera un heredero directo desconocido, dicho heredero tendría el derecho de reclamar. En sus orígenes, y de ahí el apodo de la Ley de Cuba, se estableció en la guerra de Cuba para que los hijos putativos pudieran llegar a la península y reclamar lo que les pertenecía.

En los últimos meses, muchas personas interesadas en adquirir vivienda se han encontrado con esta norma que ahora ha sido derogada en virtud de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Se ha llegado a esta situación valorando los supuestos que eventualmente el artículo protegía, que eran muy residuales, en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, lo cual generaba situaciones antieconómicas.

La mayoría de los compradores que se encontraban con el artículo 28 solían cancelar la operación por el riesgo que entrañaba para ellos, dado que si en ese período de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, no podrían negarse a devolverla. Eso sí, el comprador se quedaba con el pago de la hipoteca. Esto provocaba el rechazo no solo de los compradores, sino también de los propios bancos, conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldaba las hipotecas concedidas.

Ahora todos esos condicionantes desaparecen tanto para las operaciones a futuro como las que están en período de vigencia, dado que el heredero de una vivienda pasa a ser directamente su titular independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido, y podrá llevar a cabo su venta sin ningún tipo de carga que la limite.

D. Alejandro Manuel Barreiro Mediavilla
Abogado – Romero Arauz & Asociados

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